Que dire du marché immobilier en septembre 2023 ?

Le marché immobilier a radicalement changé !

Après des années post COVID records, avec une hausse des prix et un nombre de transactions immobilières annuelles dépassant le million en 2022, nous devrions en 2023 revenir au chiffre de 2015/2016 avec 800 – 850 000 ventes enregistrées. (Source Notaires du Grand Paris)

Depuis le début de l’année, le nombre d’emprunts accordés par les banques a fortement chuté, -51,2% au premier semestre 2023.

Les délais de vente se sont considérablement allongés, aujourd’hui, il faut en moyenne 4 à 6 mois pour vendre et parfois davantage si le prix du bien n’a pas été correctement positionné, dès sa mise en vente !

Nous observons que les taux de crédit actuels sont revenus au niveau de 2014, avec des prix qui ont augmenté de 30 %. Malheureusement, les salaires n’ont pas augmenté d’autant !

Seule une baisse des prix permettrait de redonner une respiration au marché, pour compenser la hausse des taux.

A l’heure actuelle, la légère baisse des prix immobiliers n’équilibre pas encore la hausse des taux d’emprunt, les acquéreurs doivent accroître leur apport personnel et se résigner à revoir leurs prétentions en achetant plus petit ou dans d’autres quartiers. 

Ainsi, pour acheter un bien correspondant au montant moyen d’acquisition en France, l’apport personnel nécessaire a augmenté de plus de 60 % entre le premier semestre 2022 et le premier semestre 2023. Il représente désormais près de 35 % du prix d’achat du bien !

Concrètement, alors que les taux d’intérêt étaient autour de 1% il y a 18 mois, ils sont aujourd’hui autour de 4% hors assurance. Et, compte-tenu de l’augmentation du taux d’usure qui est passé début septembre à 5,56%, la tendance à la hausse ne devrait pas se stabiliser d’ici la fin de l’année.

L’impact de cette hausse des taux est considérable sur le coût d’un emprunt.

Ainsi par exemple, pour un prêt de 300 000 € sur 20 ans, le coût de l’emprunt est passé de 26 646 € en décembre 2021 à 117 941 € en juin 2023 soit une hausse de 91 295 € en un an et demi !! Pour relancer le marché immobilier, la seule solution est une baisse des prix de vente d’environ 15% à 20% afin de compenser en partie l’impact de la hausse des taux.